Stručnjaci za turizam uglavnom se slažu u procjeni da je apartmanizacija obalnih gradova kakva je trajala do pojave COVID-a bila pogrešan model. S jedne strane, mora se priznati, prekrcavanje apartmanskim smještajem punilo je blagajne države i privatnih rentijera, ali s druge strane devastiralo gradove, osobito u demografskom smislu.
Gradovi su gubili populaciju u svojim povijesnim jezgrama koje su zanimljive turistima. Danas se čine nezamisliva ona vremena kad je u Dalmaciji bilo turizma u privatnom smještaju, radili su hoteli, a život je bio prisutan u njezinim gradovima.
Zato ljudi iz struke već duže vrijeme govore kako je potrebno razvijati kvalitetniju hotelsku ponudu. Po narudžbi Grada Splita Institut za razvoj i međunarodne odnose (IRMO) napravio je u veljači 2019. “Studiju predviđanja budućih potreba u sektorima demografije, ekonomije i turizma”. Prema toj studiji, Split bi se morao prebaciti s masovnog na održivi turizam, ili “turizam doživljaja”, a to znači na kvalitetniju ponudu i veći udio hotela. Time bi se, tvrde autori, mogla produžiti turistička sezona u pred i post sezoni za 50 posto i tijekom zime.
Ovo navodimo, jer je sama studija dosta crna u prognozama demografskog razvoja, pa čak, s pozitivnim ulaganjima u održivi turizam i visoke tehnologije, procjenjuje kako će za dvadeset godina Split biti polupusti starački grad u kojem će biti više turista nego stanovnika. To je scenarij, rekli su nam njezini autori, ako se u Split ne bude doseljavalo iz drugih sredina i država.
No ugrožava li Split vrijedne resurse za turizam pretjeranim planiranjem hotelskih kapaciteta na nekim atraktivnim lokacijama, odnosno koliko će u tom smislu biti moguć suživot takvog mega turizma i građanstva?
DEVASTACIJA VIZURA OBALE
“Studija prihvatnih kapaciteta turizma na području Splitsko-dalmatinske županije”, koju je izradio Institut za turizam, pokazala je da tolerancija građana na masovni turizam kojeg provodi apartmanizacija kopni. Hoće li se iritacija nastaviti kad krene izgradnja većih hotela uz obalu? Ovdje mislimo na primjere Žnjana i Bačvica, ali isto bi se moglo primijeniti i na Istočnu obalu, dogodi li se i tamo značajna hotelizacija. Naime, pritisak hotelijerstva na Bačvice bit će još veći ostvare li se ideje iz Masterplana za Istočnu obalu, a koji je tamo predvidio hotele s mnogo soba i kongresni centar.
Naime, postoji opasnost da se zbog neumjerene gradnje hotela devastiraju vizure obalnog pojasa, a pristup obali “odvoji” od domaćih kupača. Iako su se Splićani već naviknuli da u povijesnoj jezgri ima sve manje sadržaja koji su im namijenjeni, još uvijek simbolično navrate u subotnji “đir”, ali očekuje li ih slična sudbina tek povremenog kupanja i na omiljenim plažama?
Na Žnjanu je splitski građevinski poduzetnik Zvonko Kotarac prošlo ljeto, kad je već počela kriza s turističkim noćenjima, otvorio hotel “Amphora” s 206 soba. Nešto zapadnije od njega, prije tri mjeseca pravomoćnu dozvolu za gradnju dobio je aparthotel sa 156 smještajnih jedinica. Investitor je tvrtka “Split Peninsula properties” s adresom u Zagrebu. Dakle, to su već 362 smještajne jedinice s kojima treba računati u budućnosti.
Prema Detaljnom planu uređenja može se izgraditi na ovom području još hotela. Plan je, naime, bio predmet kritika otkad je donesen, jer je predvidio prekomjernu gradnju bez zelenih pauza između građevnih parcela. Tako su zadnje izmjene DPU-a iz 2016. izbrojile da na Žnjanu od ukupno 81 parcele, ima još 38 neizgrađenih građevnih čestica, mahom namijenjenih za hotele.
Ovo je bitno naglasiti, s obzirom na postupak dodjele koncesije za žnjanski plato koji je u tijeku, a nakon kojeg će se vidjeti kako će koncesionar tretirati to područje. No i prije dobivanja koncesije Grad je prošlog ljeta propisao da se na žnjanskom platou može postaviti rekordnih 460 ležaljki i isto toliko suncobrana. To je čak četiri puta više nego što su iz Banovine predvidjeli 2019. godine, što je ironično uzmemo li da je tada bilo znatno više turista.
SVE VIŠE SUNCOBRANA
Komercijalizacija žnjanske plaže sa suncobranima i ležaljkama povećavala se iz godine u godinu. U mandatu Ive Baldasara bespravni kafići mogli su zatražiti odobrenje od Grada, no kako se tada svašta događalo, nemamo podataka koliko je tada takvih rekvizita bilo na plaži. Nezakonito izgrađeni kafići su srušeni 2017. godine, a montažni objekti su postavljeni godinu kasnije. Koncesijskih odobrenja za suncobrane i ležaljke 2019. odobreno je 110, a već 2020. njihov je broj narastao na 460.
Nakon što se dobije koncesija, broj suncobrana i ležaljki mogao bi narasti. Naime, to dopušta Detaljni plan uređenja koji je rađen prema prvonagrađenom rješenju za žnjanski plato, a urbanistički natječaj je Grad raspisao s namjerom da kasnije zatraži koncesiju za to područje.
Dakle, prema Detaljnom planu, duž obale ležaljke i suncobrani bit će raspoređeni na šest lokacija. Veličina svake zone bit će od 400 do 480 četvornih metara. Ukupno je dopušteno 2570 četvornih metara za ležaljke i suncobrane. Četiri lokacije od njih šest imat će fiksne nadstrešnice površine od 400 do 640 kvadrata, a svaka će imati vanjski šank od 10 kvadrata. Područja za plažne ležaljke s velikim vanjskim šankovima bit će ispod obalne šetnice iznad koje će biti budući kafići, pa će se koncesionarima isplatiti i jedno i drugo.
Na Bačvicama je GUP poremetio sklad prirode, plaže i rekreacije. Urbanisti i konzervatori dozvolili su preintenzivnu turistifikaciju i s hotelskom izgradnjom. Pored svih apartmana, oko Bačvica odobreno je 275 smještajnih jedinica u hotelima, a dozvole je dobilo pet hotela.
Hotel “Park” nakon nadogradnje ima 72 sobe i šest apartmana, hotel “Briig” koji je gradila tvrtka “Veneficus” ima 60 soba, hotel “Villa Harmony”, investitora Zorana Sikirice ima 24 sobe, uz Vilu Rosinu će “Tommy grupa” izgraditi hotel sa 71 sobom. Tu je i hotel “Bačvice” Josipa Komara s 24 sobe koji je 24. siječnja dobio izvršnu građevinsku dozvolu, a još čeka njezinu pravomoćnost.
Što se tiče prekomjerne gradnje na Bačvicama, korijeni kaosa začeti su još ranije, s rekonstrukcijom kupališnog objekta. Tada je dvojac Ante Kuzmanić i Eugen Širola projektirao nagrađeni rad kojim se interpretirao plažni objekt sagrađen 1941., koji je kasnije od zapuštanja propao.
No, što se dogodilo? Nekad su na kupalištu bile svlačionice i razne uslužne djelatnosti, čak i frizeri. Ali, nakon obnove, sve je otišlo u kafiće. Sveto trojstvo modernizma – forma, funkcija i konstrukcija je bilo narušeno. Kafići nisu imali dovoljno skladišnog prostora pa su gajbe ostavljali vani, a najradije su ih trpali u praznu dvoranu od nikad zaživljenog akvarija. Za svlačionice se kazalo da nisu potrebne, pa se umjesto njih dogradilo mjesta za ugostitelje… U jednom trenutku Kuzmanić je javno rekao da se ograđuje od intervencije koja se postavljala na zgradi i progovorio o neredu koji se događa s objektom.
Nakon toga je kaos, koji je bio začet dolje na plaži i toleriran od Grada koji je s “Konstruktorom” oformio firmu za upravljanje Bačvicama, donošenjem GUP-a i dobivanjem suglasnosti konzervatora preseljen jedan “kat” poviše, iznad Šetališta braće Kaliterna. Volumeni budućih hotela su upisani u planove i zaposjeli su neizgrađene površine i zelenila, ono urbano tkivo koje je pomno izgradio međuratni Split.
KUPAČI – STRANCI U SVOM GRADU
U dno se definitivno udarilo kad su konzervatori povukli preventivnu zaštitu s neobnovljenog perivoja Vile Kaliterna, a urbanisti su omogućili da se zelenilo posječe i na njemu dogodi gradnja. Nakon što se izredalo nekoliko vlasnika parcele i projekata, danas je tamo hotel “Briig”.
No sad možda sve to dođe na naplatu kupačima. Naime, negdje koncem ove godine, točnije krajem listopada, ističe koncesija na plažu Bačvice tvrtki “Bačvice plaža” koju drže “Konstruktor” i Grad Split.
Županijska skupština je jednoglasno donijela odluku da se ovoj firmi oduzme koncesija iz više razloga. “Bačvice plaža” se žalila i dok se žalba ne riješi, oni su još službeno koncesionari no, ako izgube koncesiju, onda se Grad više ne može natjecati, jer u natječajima za koncesiju na pomorskom dobru ponuditelj mora dati izjavu da mu nije bila oduzimana koncesija.
To otvara mogućnost privatnim koncesionarima, možda i nekim hotelijerima, da preuzmu plažu na Bačvicama. Nije se, doduše, Grad do sada iskazao kao koncesionar, zabilježen je nedavno gotovo nevjerojatan slučaj kada je gospođa koja je na čelu te zajedničke firme prijavila aktiviste jer su čistili plažu. No, opet, uzmu li plažu privatnici dolazimo do pitanja hoće li biti još više ležaljki i suncobrana, a uskoro i do toga koliko će plaže biti zauzeto hotelskim gostima…
Splićani su apartmanizaciju povijesne jezgre i gubitak njezinih vitalnih sadržaja podnijeli, jer su vjerovali da od toga ima koristi za njih kao iznajmljivače apartmana. Podnijeli su i to što ulice u kojima su provodili mladost više nisu njihove, jer u njima sada turisti gledaju jedni u druge, a kad oni odu, onda uglavnom ostaje grad duhova. No od hotela korist neće ići njima. Novo otimanje javnih prostora grada, ako do toga dođe, bit će zato možda još teže. Hoće li plodovi nerazumne urbanizacije koja je neke vrijedne resurse obalnog pojasa svela na natrpavanje hotelima dovesti do gubitka omiljenih plaža?
